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地価が高すぎるのか(安すぎるという人に私はいまだかつて出会ったことがありませんが）どうかは、その土地の持つ価値をどこまで利用するのか、いつまでその価値を享受しつづけるのかで、その評価はまったく異なるのではないかと思います。
ファンドを組成して、運用し、3年後には売却をしたいと思う人は、なるべく安く買いたたいて、3年後の出口では、物件の売却益もあわせて投資効果を最大にしたいでしょう。
生命保険会社のように、10年、20年の期間で長期に運用をしたい人は、購入価格もさることながら、そこから毎年期待できる賃料収入と資産としてのインフレヘッジの実現に着眼して物件の価格を算定するでしょう。
地方の中小企業の社長さんにとって、渋谷の一等地にビルを持つことは今後の会社の宣伝としては不可欠なものであり、その広告効果を考えれば、とにかくまず、二度と出ないその物件を手に入れることが会社の将来の発展のための第一歩と考えているのかもしれません。
「適正な地価」は、その土地の持っているどんな価値に着眼するかといった、用途や期間、ステータスなどさまざまな観点から土地を評価できるがゆえに、一般の工業製品のように標準化することが難しいのです。
したがって、適正な地価というものは、その土地に興味を抱き、その土地の持っているどの価値を引き出すことに関心があり、その価値に対してどの程度の値段をつけるかによって、大きく異なってくるのです。
そこに、外部の人が、その土地の持つ神秘的な価値、特定の人が欲している価値を顧みることなく、適正な価格とか、あるべき価格を持ち出すことは、きわめて観念的なものとならざるをえないのだと思います。
地価に対して抱く個人個人の異なる想いが、勝手な基準を作り出していて、その勝手な基準をもとに地価が高すぎる、などというコメントをするのです。
もう少し冷静に、地価が語る背景を理解したいものです。
土地の存在を無視した定期借地権平成バブルの崩壊後、地価の高騰とその崩壊に懲りた政府は、「土地は所有から利用へ」のスローガンを掲げ、不動産業界などもこれにならって、土地の有効活用が叫ばれるようになりました。
土地はただ寝かせておくだけでは価値がなく、活用することで収益化していこう、これが都市開発にもつながるということで、政府はさらに容積率(敷地面積に対して建てられる建物面積の割合）の緩和などの規制緩和策を次々にうちたてました。
一方で、土地の呪縛から解放されようということで、定期借地権という新しい法律が制定され、土地を取得せずに一定の期間を定めて借りることで活用していこう、という道筋も示されました。
私は、不動産に関わる行政の全体の方向性として、土地の有効活用の促進や定期借地権の制定などは、基本的に賛成です。
土地の持つ価値を引き出す手法がそれだけ多くなるからです。
土地を持っている人にその土地を十分に活用してそれぞれの価値を引き出してもらえれば、その効用を多くの人たちが享受でき、世の中のためになるからです。
ただ、このことを理解せずに椰揺する人がいることも事実です。
土地活用を促進するために規制緩和をやろうとすると、必ず「バブルの再来を招く」と論じる人がいますが、土地の持つ価値を引き出すことの効用と、ギャンブルをやって短期間で儲けようとする人たちが引き起こすバブルなるものとを完全に取り違えています。
定期借地権を利用することは、土地代がかからず、建物にだけ投資を行なって事業ができるということを意味します。
初期にかかる投資を抑制でき、また遊休地を売却せずに活用できるという意味からも、大変有効な方法だと思いますが、この定期借地権を評して、「土地なんていらない。
建物さえあればよいのだから、土地の所有にこだわることはない」「これからは土地は活用するだけで所有する必要はない」などと断言する人がいますが、これもやや的外れな意見だと思います。
正確には、「土地を持たずに商売をしたい人にはとてもいい制度だが、土地を持たないかぎりここでの商売は期間限定であることが前提だ」と論じるのが妥当だと思います。
商売にはいろいろな種類があります。
短期間で儲けて、あとは逃げるだけ。
その地域に根づいた商売なんかには興味がなく、渡り鳥のように転々として稼げれば良いという人には、定期借地権の活用は誠に都合のよい制度と言えます。
しかし、一方で、建物はどんどん劣化することから、定期借地権では堅牢な建物は採算的に考えても建てられませんし、最初の商売がうまくいかなかったからといって、また別の用途に建て替えるには期限があることから、鞍替えするのが難しかったりもします。
また、「最後は建物を取り壊して更地にしておしまい」という契約ですから、後には何も残りません。
商売がだめだったらすべてが終わりです。
うまくいっても、そこでちゃんとしたコアな顧客を築き、長期にわたって愛される商売を続けることも不可能です。
つまり、土地を土台として、そこからまた新たに商売を発展させていくという展望がまったく望めないのが、この定期借地権を使った事業です。
定期借地権を使った事業の普及ということが、土地がいらない、ということにはつながらない話であるのに、土地の本質を理解しないことからくるこうした議論が、土地に対する世間の見方を誤った偏向的なものにしているような気がします。
地価が下がれば幸福になるわけではない土地を目の敵にする人の多くが主張するのが、土地は安ければ安いほどよい、というものです。
彼らの主張によれば、土地の利用を促すためには地価はもっと下がらなければならない、ということになります。
本当でしょうか。
まず、なぜ「ねばならない」なのでしょうか。
土地の議論を始めるときに必ずごっちゃになるのが、土地に対してなんらかの統制を加えなければならないと考える人の多くが、知らず知らずのうちに社会主義的な発想になっているという点です。
日頃は自由主義、資本主義を謳っている人が、こと土地の話になると国家による統制が必要だと言い始めます。
これは何も日本に限った話ではなく、どの国でも土地の施策をめぐって必ず生じるのが、この統制に対する議論です。
しかし、どの国でもこの土地の統制がうまく機能したという事例を聞きません。
そもそも、土地の物理的な量は有限です。
無尽蔵に作ることが可能である工業製品ではありません。
有限である土地に対して、その価値を欲するニーズが存在することで土地の値段が形成されます。
地価が、私が言うようにその土地の持っている潜在的な部分を含めて、その所有者や利用者に提供される価値の表象であるならば、その値段を規制することは、そもそも個人の自由を侵すことにつながると思われます。
規制する側はその土地のどの部分の価値を購入者や利用者が求めているのか、すべてを知ることは不可能だからです。
仮に、人為的に地価を引き下げたならば、そこでたまたま、その土地を取得する人は、不当に有利な条件で手に入れたことになります。
いっそのこと、すべての土地を国家のものとしている中国の政策のほうが、よほどシンプルです。
しかし、その中国でさえ、不動産投資の過熱を抑えるために頭を悩ませています。
中国でもギャンブラーがギャンブルに負けて退場するまで、この狂奔が続くことでしょう。
土地の取引を規制し、地価を適正化するといっても、適正価格がわからないのに、統制が成功するはずもないのです。
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